Indemnité d'éviction : comment se calcule ce que le bailleur vous doit

L'article L. 145-14 du code de commerce pose la règle en deux phrases. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail ; il doit alors, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Le mot important est « préjudice ». L'indemnité ne répare pas la perte du local, mais ce que cette perte fait subir à l'entreprise qui y était installée. D'où le fait que deux commerces voisins, payant le même loyer et évincés le même jour, n'obtiennent pas le même montant.

Cette obligation ne se contourne pas par la rédaction du bail. L'article L. 145-15 répute non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement. C'est une différence de nature avec la matière contractuelle ordinaire, où les clauses qui plafonnent d'avance le coût d'une inexécution sont valables par principe et se négocient. Ici, une clause du bail qui écarterait l'indemnité d'éviction ne vaut rien, même signée en connaissance de cause.

C'est le point qui décide de tout le reste, et celui qu'on découvre trop tard.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, six mois à l'avance. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend soit le contester, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans (article L. 145-9). Deux précisions se perdent régulièrement dans la lecture. Ce délai court à compter de la date pour laquellele congé a été donné — sa date d'effet, pas celle où l'huissier vous l'a remis. Et un congé auquel ces mentions manquent est nul, ce qui est la première chose à vérifier avant de discuter du fond.

Le mécanisme est symétrique lorsque c'est vous qui aviez pris l'initiative. Le bailleur saisi d'une demande de renouvellement dispose de trois mois pour faire connaître son refus en le motivant ; passé ce délai sans réponse, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. S'il refuse, l'acte doit lui aussi mentionner à peine de nullité le délai de deux ans, qui court cette fois à compter de la signification du refus (article L. 145-10). Ce délai de deux ans est celui de l'article L. 145-60, qui prescrit toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux.

Deux ans paraissent confortables. Ils ne le sont pas : une expertise sur la valeur d'un fonds se compte en mois, et la négociation qui la précède aussi. C'est le premier point sur lequel faire vérifier votre congé avant d'y répondre change l'issue financière.

L'article L. 145-14 donne des postes et une méthode, jamais un barème. Aucun pourcentage type, aucun multiple de loyer, aucun simulateur n'a de valeur ici : le texte renvoie aux usages de la profession, qui ne sont pas les mêmes pour un commerce de bouche et pour une activité de services.

L'indemnité principale : perte du fonds ou simple transfert

Tout se joue sur une question préalable, qui commande l'écart de montant le plus important du dossier : l'activité peut-elle se poursuivre ailleurs en conservant sa clientèle ?

Si la réponse est non — clientèle attachée à l'emplacement, commerce de détail dépendant du passage, licence liée au local — l'éviction fait disparaître le fonds. L'indemnité se calcule alors sur la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, selon les termes mêmes de l'article L. 145-14.

Si la réponse est oui, le préjudice n'est plus la perte du fonds mais son déplacement, et l'indemnité se limite au coût de ce transfert. Pour un même local, les deux scénarios ne produisent pas des montants du même ordre : c'est sur ce terrain que se concentre l'essentiel de la discussion, bien avant les frais annexes.

Les indemnités accessoires

Le texte les énumère : les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutationà payer pour un fonds de même valeur. Ce dernier poste est le plus souvent oublié par ceux qui négocient seuls, alors qu'il figure en toutes lettres dans la loi : il correspond à ce que coûterait l'acquisition d'un fonds équivalent, droits d'enregistrement compris.

D'autres postes se rattachent au préjudice sans être nommés par le texte, puisque l'indemnité est « égale au préjudice causé ». Ils se démontrent pièces à l'appui, jamais par référence à une grille.

Ce qui fait baisser le montant

L'article L. 145-14 réserve expressément au propriétaire la possibilité de faire la preuve que le préjudice est moindre. La charge lui incombe, mais elle explique la plupart des offres basses reçues en début de dossier : elles anticipent cette démonstration.

Le principe souffre des exceptions, et elles sont limitatives.

L'article L. 145-17 permet au bailleur de refuser sans payer aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitimeà l'encontre du locataire sortant. Le texte porte sa propre branche dérogatoire, et c'est elle qui fait échouer la plupart de ces refus : lorsque le motif tient à l'inexécution d'une obligation ou à la cessation d'exploitation, l'infraction ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après une mise en demeure du bailleur. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être délivrée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article. Un manquement ancien et régularisé ne suffit donc pas. Le même article vise l'immeuble devant être démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative.

Deux autres situations réduisent l'indemnité plutôt qu'elles ne la suppriment. Le bailleur qui refuse pour construire ou reconstruire l'immeuble doit l'indemnité, mais peut s'en soustraire en offrant un local correspondant aux besoins et possibilités du locataire (article L. 145-18) ; et le droit au renouvellement n'est pas opposable au propriétaire ayant obtenu un permis de construire un local d'habitation dans les cas visés à l'article L. 145-24.

C'est la protection la plus efficace du statut, et la plus mal exploitée. L'article L. 145-28 l'énonce sans réserve : « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue ». Jusqu'au paiement, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré.

La contrepartie surprend souvent. Ce n'est plus un loyer qui est dû, mais une indemnité d'occupation, déterminée compte tenu de tous éléments d'appréciation : elle peut dépasser le dernier loyer payé, parfois nettement. Rester dans les lieux n'est pas gratuit, et cette dépense se budgète dès le premier mois.

Une seule exception figure au dernier alinéa du même article : lorsque le bailleur offre un local de remplacement au titre de l'article L. 145-18, le locataire doit partir dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée au vu d'une expertise.

Le dossier n'est pas clos par la décision qui fixe l'indemnité. L'article L. 145-58 ouvre au bailleur un droit de repentir : jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze joursà compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, il peut se soustraire au paiement, à charge de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail. Sa décision est ensuite irrévocable (article L. 145-59).

La conséquence est brutale, et elle se prépare en amont : un locataire qui a organisé son départ, signé ailleurs et engagé des travaux peut se voir imposer le renouvellement qu'il ne demandait plus. Tant que ces quinze jours courent, une offre d'indemnité, même élevée, reste réversible.

Dans la majorité des dossiers, personne d'autre que les parties. Le bailleur formule une offre, le locataire la conteste, et un protocole met fin à la discussion sans procédure — la voie la plus rapide, à condition de savoir ce que vaut le fonds avant d'entrer en négociation.

À défaut d'accord, la fixation relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, selon les règles de procédure propres au statut. Une expertise est ordonnée dans presque tous les cas : l'expert se prononce sur la valeur du fonds au regard des usages de la profession et sur la possibilité d'un transfert — les deux questions qui décident du montant. Le paiement peut être fait entre les mains d'un séquestre.

Un mot sur l'actualité, parce que le statut a bougé récemment : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a modifié plusieurs points du régime des baux commerciaux — paiement mensuel du loyer, encadrement du dépôt de garantie. Son article 62 ne touche pas l'indemnité d'éviction, dont le régime reste celui décrit ici.

Sur ce type de dossier, la difficulté ne vient presque jamais du droit, qui est écrit. Elle vient de trois décisions prises dans les premières semaines, souvent seul.

1. Vérifier la validité du congé avant d'y répondre. Motifs, mention du délai de deux ans, forme de l'acte, date d'effet : chacune de ces exigences est prescrite à peine de nullité par l'article L. 145-9. Répondre au fond à un acte nul, c'est renoncer à l'argument le plus économique du dossier.
2. Ne pas rendre les clés.L'article L. 145-28 fait du maintien dans les lieux le levier de la négociation. Un locataire parti volontairement a perdu ce levier, et discute ensuite un montant sans rien pour l'appuyer.
3. Faire évaluer le fonds tôt.La question du transfert se documente avec les chiffres d'exploitation, la nature de la clientèle et les caractéristiques de l'emplacement — éléments qui se réunissent mieux pendant l'exploitation qu'après le départ.

Cas type reconstitué, à titre d'illustration. Aucun dossier réel. Un restaurant exploité depuis onze ans dans une rue commerçante reçoit un congé refusant le renouvellement, motivé par un projet de reconstruction. Deux questions commandent le dossier, et aucune ne porte sur le loyer. Le congé mentionne-t-il les motifs et le délai de deux ans, faute de quoi il est nul ? Et la clientèle suivrait-elle à deux cents mètres ? Si elle tient à l'emplacement et au passage, l'indemnité se calcule sur la valeur du fonds ; si l'activité repose sur une réputation transférable et une clientèle de réservation, le bailleur plaidera le simple transfert. Entre les deux réponses, le montant n'est pas du même ordre — et le restaurateur reste dans les lieux, contre indemnité d'occupation, jusqu'au paiement.

Nous intervenons des deux côtés : pour le locataire évincé, et pour le bailleur qui prépare un refus. Ce sont les mêmes textes, lus depuis deux positions opposées.

Concrètement : vérification du congé ou de l'acte de refus dans les jours qui suivent sa réception, chiffrage de l'enjeu selon les deux scénarios de calcul, négociation du protocole, et procédure de fixation avec suivi de l'expertise si l'accord ne se fait pas.

Le périmètre et le montant sont annoncés et acceptés avant que la mission ne démarre — le budget est annoncé avant l'expertise, y compris pour la seule vérification d'un congé. Nous ne prenons aucun engagement sur l'issue d'un litige : notre déontologie l'interdit.

Si un congé est arrivé et que la date d'effet approche, c'est ce que cadre un premier échange.