Indemnización por desalojo: cómo se calcula lo que el arrendador le debe

El artículo L. 145-14 del Código de comercio francés sienta la regla en dos frases. El arrendador puede denegar la renovación del arrendamiento; debe entonces, salvo las excepciones previstas en los artículos L. 145-17 y siguientes, pagar al arrendatario desalojado una indemnización llamada de desalojo «igual al perjuicio causado por la falta de renovación».

La palabra importante es «perjuicio». La indemnización no repara la pérdida del local, sino lo que esa pérdida hace sufrir a la empresa que estaba instalada en él. De ahí que dos comercios vecinos, que pagan la misma renta y son desalojados el mismo día, no obtengan el mismo importe.

Esta obligación no se sortea con la redacción del arrendamiento. El artículo L. 145-15 tiene por no escritos, cualquiera que sea su forma, las cláusulas, estipulaciones y acuerdos que tengan por efecto frustrar el derecho a la renovación. Es una diferencia de naturaleza con la materia contractual ordinaria, donde las cláusulas que limitan de antemano el coste de un incumplimiento son válidas en principio y se negocian. Aquí, una cláusula del arrendamiento que descartara la indemnización por desalojo no vale nada, ni siquiera firmada con pleno conocimiento.

Es el punto que decide todo lo demás, y el que se descubre demasiado tarde.

El preaviso debe darse mediante acto extrajudicial, con seis meses de antelación. Debe, bajo pena de nulidad, precisar los motivos por los que se da e indicar que el arrendatario que pretenda impugnarlo o reclamar el pago de una indemnización por desalojo debe acudir al tribunal antes de que expire un plazo de dos años (artículo L. 145-9). Dos precisiones se pierden con regularidad en la lectura. Ese plazo corre desde la fecha para la cual se ha dado el preaviso — su fecha de efectos, no aquella en que el agente judicial se lo entregó. Y un preaviso al que le falten esas menciones es nulo, lo que es lo primero que hay que comprobar antes de discutir el fondo.

El mecanismo es simétrico cuando la iniciativa ha sido suya. El arrendador que recibe una solicitud de renovación dispone de tres meses para comunicar su negativa motivándola; transcurrido ese plazo sin respuesta, se entiende que ha aceptado el principio de la renovación. Si se niega, el acto también debe mencionar bajo pena de nulidad el plazo de dos años, que corre esta vez desde la notificación de la negativa (artículo L. 145-10). Ese plazo de dos años es el del artículo L. 145-60, que somete a prescripción todas las acciones ejercidas en virtud del estatuto de los arrendamientos comerciales.

Dos años parecen holgados. No lo son: una pericia sobre el valor de un fondo se cuenta en meses, y la negociación que la precede también. Es el primer punto en el que hacer comprobar su preaviso antes de responderlo cambia el resultado económico.

El artículo L. 145-14 da conceptos y un método, nunca un baremo. Ningún porcentaje tipo, ningún múltiplo de renta, ningún simulador tiene valor aquí: el texto remite a los usos de la profesión, que no son los mismos para un negocio de alimentación que para una actividad de servicios.

La indemnización principal: pérdida del fondo o simple traslado

Todo se juega en una cuestión previa, que determina la mayor diferencia de importe del asunto: ¿puede la actividad continuar en otro sitio conservando su clientela?

Si la respuesta es no — clientela ligada al emplazamiento, comercio minorista que depende del paso de gente, licencia vinculada al local —, el desalojo hace desaparecer el fondo. La indemnización se calcula entonces sobre el valor de mercado del fondo, determinado según los usos de la profesión, en los propios términos del artículo L. 145-14.

Si la respuesta es sí, el perjuicio ya no es la pérdida del fondo sino su traslado, y la indemnización se limita al coste de ese traslado. Para un mismo local, los dos escenarios no producen importes del mismo orden: es en ese terreno donde se concentra lo esencial de la discusión, mucho antes que en los gastos accesorios.

Las indemnizaciones accesorias

El texto las enumera: los gastos normales de mudanza y de reinstalación, así como los gastos e impuestos de transmisión que habría que pagar por un fondo del mismo valor. Este último concepto es el que más a menudo olvidan quienes negocian solos, cuando figura con todas las letras en la ley: corresponde a lo que costaría adquirir un fondo equivalente, impuestos de transmisión incluidos.

Otros conceptos se vinculan al perjuicio sin que el texto los nombre, puesto que la indemnización es «igual al perjuicio causado». Se demuestran con documentos, nunca por referencia a una tabla.

Lo que hace bajar el importe

El artículo L. 145-14 reserva expresamente al propietario la posibilidad de probar que el perjuicio es menor. La carga le incumbe, pero explica la mayoría de las ofertas bajas que se reciben al inicio del asunto: anticipan esa demostración.

El principio admite excepciones, y son tasadas.

El artículo L. 145-17 permite al arrendador denegar sin pagar indemnización alguna si acredita un motivo grave y legítimo frente al arrendatario saliente. El texto lleva su propia salvedad, y es ella la que hace fracasar la mayoría de esas negativas: cuando el motivo se refiere al incumplimiento de una obligación o al cese de la explotación, la infracción solo puede invocarse si se ha prolongado o repetido más de un mes después de un requerimiento del arrendador. Ese requerimiento debe, bajo pena de nulidad, entregarse mediante acto extrajudicial, precisar el motivo invocado y reproducir los términos del artículo. Un incumplimiento antiguo y subsanado no basta, pues. El mismo artículo contempla el inmueble que deba demolerse por hallarse en estado de insalubridad reconocida por la autoridad administrativa.

Otras dos situaciones reducen la indemnización más que suprimirla. El arrendador que deniega para construir o reconstruir el inmueble debe la indemnización, pero puede sustraerse a ella ofreciendo un local que responda a las necesidades y posibilidades del arrendatario (artículo L. 145-18); y el derecho a la renovación no es oponible al propietario que ha obtenido una licencia para construir una vivienda en los casos previstos en el artículo L. 145-24.

Es la protección más eficaz del estatuto, y la peor aprovechada. El artículo L. 145-28 lo enuncia sin reservas: «ningún arrendatario con derecho a una indemnización por desalojo puede ser obligado a dejar el local antes de haberla recibido». Hasta el pago, tiene derecho a permanecer en él en las condiciones y cláusulas del arrendamiento expirado.

La contrapartida suele sorprender. Ya no se debe una renta, sino una indemnización por ocupación, determinada teniendo en cuenta todos los elementos de apreciación: puede superar la última renta pagada, a veces con holgura. Quedarse en el local no es gratis, y ese gasto se presupuesta desde el primer mes.

Solo hay una excepción, en el último párrafo del mismo artículo: cuando el arrendador ofrece un local de sustitución al amparo del artículo L. 145-18, el arrendatario debe marcharse en cuanto se abone una indemnización provisional fijada a la vista de una pericia.

El asunto no se cierra con la resolución que fija la indemnización. El artículo L. 145-58 abre al arrendador un derecho de arrepentimiento: hasta que expire un plazo de quince días desde la fecha en que la resolución ha ganado firmeza, puede sustraerse al pago, con la carga de soportar las costas del procedimiento y de consentir la renovación del arrendamiento. Su decisión es después irrevocable (artículo L. 145-59).

La consecuencia es brutal, y se prepara de antemano: un arrendatario que ha organizado su marcha, ha firmado en otro sitio y ha emprendido obras puede verse impuesta la renovación que ya no pedía. Mientras corren esos quince días, una oferta de indemnización, por elevada que sea, sigue siendo reversible.

En la mayoría de los asuntos, nadie más que las partes. El arrendador formula una oferta, el arrendatario la discute, y un acuerdo pone fin a la discusión sin procedimiento — la vía más rápida, siempre que se sepa cuánto vale el fondo antes de entrar en la negociación.

A falta de acuerdo, la fijación corresponde al tribunal judicial del lugar donde radica el inmueble, con arreglo a las normas procesales propias del estatuto. Se ordena una pericia en casi todos los casos: el perito se pronuncia sobre el valor del fondo a la luz de los usos de la profesión y sobre la posibilidad de un traslado — las dos cuestiones que deciden el importe. El pago puede hacerse en manos de un depositario.

Una palabra sobre la actualidad, porque el estatuto se ha movido recientemente: la Ley n.º 2026-403 de 26 de mayo de 2026, de simplificación de la vida económica, ha modificado varios puntos del régimen de los arrendamientos comerciales — pago mensual de la renta, límites a la fianza. Su artículo 62 no afecta a la indemnización por desalojo, cuyo régimen sigue siendo el aquí descrito.

En esta clase de asuntos, la dificultad casi nunca viene del derecho, que está escrito. Viene de tres decisiones tomadas en las primeras semanas, a menudo en solitario.

1. Comprobar la validez del preaviso antes de responderlo. Motivos, mención del plazo de dos años, forma del acto, fecha de efectos: cada una de esas exigencias se impone bajo pena de nulidad por el artículo L. 145-9. Responder al fondo a un acto nulo es renunciar al argumento más económico del asunto.
2. No entregar las llaves. El artículo L. 145-28 convierte la permanencia en el local en la palanca de la negociación. Un arrendatario que se ha ido voluntariamente ha perdido esa palanca, y discute después un importe sin nada en que apoyarse.
3. Hacer valorar el fondo pronto. La cuestión del traslado se documenta con las cifras de explotación, la naturaleza de la clientela y las características del emplazamiento — elementos que se reúnen mejor durante la explotación que después de la marcha.

Caso tipo reconstruido, a título ilustrativo. Ningún asunto real. Un restaurante explotado desde hace once años en una calle comercial recibe un preaviso que deniega la renovación, motivado por un proyecto de reconstrucción. Dos cuestiones mandan sobre el asunto, y ninguna se refiere a la renta. ¿Menciona el preaviso los motivos y el plazo de dos años, sin lo cual es nulo? ¿Y seguiría la clientela a doscientos metros? Si depende del emplazamiento y del paso de gente, la indemnización se calcula sobre el valor del fondo; si la actividad descansa en una reputación transferible y en una clientela de reserva previa, el arrendador alegará el simple traslado. Entre las dos respuestas, el importe no es del mismo orden — y el restaurador permanece en el local, contra indemnización por ocupación, hasta el pago.

Intervenimos a ambos lados: para el arrendatario desalojado, y para el arrendador que prepara una negativa. Son los mismos textos, leídos desde dos posiciones opuestas.

En concreto: comprobación del preaviso o del acto de negativa en los días siguientes a su recepción, cuantificación de lo que está en juego según los dos escenarios de cálculo, negociación del acuerdo, y procedimiento de fijación con seguimiento de la pericia si el acuerdo no llega.

El alcance y el importe se anuncian y se aceptan antes de que empiece el encargo — el presupuesto se anuncia antes de la pericia, incluso para la sola comprobación de un preaviso. No asumimos ningún compromiso sobre el resultado de un litigio: nuestra deontología lo prohíbe.

Si ha llegado un preaviso y se acerca la fecha de efectos, eso es lo que encuadra una primera conversación.