Contratos mercantiles

Redacción y negociación de contratos mercantiles

Contrato marco, contrato de aplicación, acuerdo de confidencialidad, acuerdo transaccional: escribimos el documento, o retomamos el de su socio para identificar lo que todavía se negocia. La propia negociación está regulada — el artículo 1112 del code civil establece la libertad de romper los tratos preliminares, el artículo 1112-1 el deber de información sobre lo que es determinante para la otra parte, y el artículo 1104 impone la buena fe, texto de orden público.

El litigio se juega siempre en las mismas cláusulas: precio y revisión, duración y prórroga, limitación de responsabilidad, cláusula penal (art. 1231-5 del code civil, que el juez puede moderar), ley aplicable y órgano jurisdiccional competente.

Condiciones generales y venta en línea

Las condiciones generales de venta (CGV) son el único fundamento de la negociación comercial entre profesionales (art. L. 441-1 del code de commerce, el código de comercio francés): la discusión parte de sus CGV, no de las condiciones de compra de su cliente. Recogen también sus plazos de pago, que la ley limita, y las penalizaciones por demora.

En la venta en línea se superponen dos cuerpos de normas: el code de la consommation (código de consumo francés) frente a un consumidor — información precontractual, desistimiento de catorce días (art. L. 221-18), cláusulas abusivas — y el code de commerce frente a un profesional. A ello se añaden los contratos de encargo del tratamiento de datos en cuanto un proveedor técnico trata sus ficheros de clientes. Unas CGV copiadas le obligan según las decisiones de otro: su plazo de pago, su limitación de responsabilidad, su tribunal.

Distribución, prestación, colaboración

Distribución selectiva o exclusiva, franquicia, mediación de negocios, subcontratación industrial, prestación recurrente: estos contratos organizan una relación que va a durar, y es su salida la que sale cara. Por eso escribimos la duración, el preaviso, la exclusividad y el destino del stock o de la clientela al mismo tiempo que el resto.

Conviene saberlo al leer esta página, aunque no lo trate: respetar el preaviso contractual no siempre basta para proteger a quien rompe. Es el asunto distinto que abordamos cuando la relación se interrumpe de un día para otro.

La auditoría de sus contratos en vigor

Es la intervención que las empresas menos piden, y la que más cosas cambia. Tomamos sus contratos vigentes — CGV, contratos marco, arrendamientos, prestaciones prorrogadas año tras año — para responder a cuatro preguntas:

1. ¿Qué le obliga durante más tiempo del previsto? Prórrogas tácitas, preavisos de seis meses olvidados, exclusividades sin término.
2. ¿Qué cláusulas no aguantarían hoy? Desequilibrio significativo, limitación de responsabilidad demasiado amplia, cláusula penal manifiestamente excesiva.
3. ¿Qué falta? Reserva de dominio, garantías, indexación del precio, sumisión expresa a un fuero.
4. ¿Qué le protege mal en caso de impago? La reserva de dominio y las garantías se ganan en la redacción, no en el litigio — es el vínculo directo con lo que ocurre cuando la factura no se paga.

La auditoría produce un cuadro de los contratos, un orden de prioridad y unas adendas tipo. Se realiza una vez y después se mantiene: es el objeto de la cuota descrita más abajo.

El bail commercial — el arrendamiento de local de negocio del derecho francés — es el contrato que la mayoría de los directivos firman más deprisa y lamentan más tiempo. Obedece a un régimen propio, los artículos L. 145-1 y siguientes del code de commerce, en buena parte de orden público: lo que el contrato prevé no siempre prevalece sobre lo que la ley impone.

Tres cifras estructuran todo lo demás. Nueve años de duración mínima. Una facultad de resolución del arrendatario en cada vencimiento trienal, con seis meses de preaviso (art. L. 145-4). Y un derecho a la renovación cuya denegación abre, en principio, una indemnité d'éviction, la indemnización por no renovación (art. L. 145-14).

Lo que de verdad se negocia en la firma

La discusión rara vez versa solo sobre la renta. Versa sobre:

• el destino del local — redactado con demasiada estrechez, le impide hacer evolucionar su actividad sin el acuerdo del arrendador;
• el reparto de gastos, impuestos y obras, que debe figurar en el contrato en forma de inventario preciso y limitativo (art. L. 145-40-2), pues el decreto n.º 2014-1317, de 3 de noviembre de 2014, prohíbe imputar al arrendatario ciertos gastos, entre ellos las grandes reparaciones del artículo 606 del code civil;
• el acta de estado del local a la entrada, cuya ausencia se paga a la salida;
• la facultad de resolución trienal, que algunos contratos excluyen en los casos en que la ley lo permite;
• la cesión del arrendamiento y del fonds de commerce, decisiva el día en que usted revenda;
• el índice de revisión elegido — índice de rentas comerciales o índice de actividades terciarias, según la actividad.

La elección del propio régimen se discute: un bail dérogatoire — el arrendamiento de corta duración, limitado a tres años (art. L. 145-5) — no abre ningún derecho a la renovación, y se transforma en bail commercial si el arrendatario permanece en el local a su término.

Renovación, déplafonnement, congé

Un bail commercial no se extingue por sí solo: a falta de congé — la denuncia formal del contrato —, continúa por prórroga tácita, lo que no es neutro: un arrendamiento prorrogado más allá de doce años es uno de los supuestos en que la renta del contrato renovado escapa al tope legal (art. L. 145-34).

El plafonnement — el tope legal de la renta renovada — es la regla: en la renovación, la renta varía en principio dentro del límite de la variación del índice. El déplafonnement, la salida de ese tope, es la excepción, y es ahí donde se concentran los litigios — modificación notable de los factores locales de comercialidad, duración del contrato superior a nueve años, cambio de destino. Desde la loi n.º 2014-626, de 18 de junio de 2014, la subida derivada de un déplafonnement se escalona en el tiempo, lo que atenúa el golpe sin suprimir lo que está en juego.

El congé obedece a un formalismo estricto y a plazos cortos. Un congé mal formulado, o una solicitud de renovación fuera de plazo, produce efectos que no se recuperan: es el punto sobre el que más a menudo se nos consulta con urgencia, y el único de esta página en el que unas pocas semanas de retraso bastan para cambiar el desenlace.

Es nuestra manera de llevar un expediente, aplicada al derecho de los contratos.

1. Encuadre. Una primera conversación, en el despacho o por videoconferencia, para identificar el documento, el vencimiento y lo que está en juego económicamente. Usted se va con un perímetro y un plazo.
2. Lectura y diagnóstico. Los puntos de riesgo se le devuelven por orden de importancia, no en forma de una nota de quince páginas.
3. Redacción o negociación. Contrato, adenda, carta de posición, congé o solicitud de renovación según el caso — y, si hay que negociar, en su nombre o en segunda línea, como usted prefiera.
4. Seguimiento. Los vencimientos de un contrato no se recuerdan solos: llevamos el calendario de los preavisos y de las revisiones de los expedientes que seguimos.

Tres fórmulas, todas anunciadas antes del inicio.

• La cuota mensual es la fórmula adaptada a esta materia, y la que el despacho ya practica: cubre las cuestiones cotidianas y la revisión corriente de sus contratos, por un presupuesto conocido de antemano. Es lo que permite hacer revisar un borrador de tres páginas sin preguntarse si vale el coste de un expediente.
• El importe cerrado por acto se aplica a las intervenciones que se repiten: juego de CGV y CGU, contrato marco, auditoría de contratos, congé o solicitud de renovación de un arrendamiento.
• La hoja de encargo enmarca los expedientes contenciosos — fijación de la renta renovada, litigio de ejecución — detallando el perímetro y las actuaciones.

El importe se anuncia y se acepta antes de que la misión empiece, y nada se factura fuera de ese marco.

Me Jérôme Pujol prestó juramento en 2000 y ejerce desde entonces en derecho de los negocios, en los colegios de París y de los Pirineos Orientales. Titulado con un máster de la ESSEC, empezó en Gide Loyrette Nouel, en Bucarest, antes de fundar el despacho, que acompaña además a empresas jóvenes a través de su mecenazgo de la incubadora UPVD iN CUBE.

Dos puntos cuentan especialmente en materia de contratos:

• También litigamos los contratos que escribimos. El despacho trata los impagos, los procedimientos concursales y los litigios de competencia. No se redacta una cláusula de reserva de dominio de la misma manera cuando se ha visto cómo se discute ante un juez. Es el sentido de nuestra manera de anticipar en lugar de reparar.
• El presupuesto se conoce antes del compromiso, incluso en una simple revisión — es lo que hace que un contrato se relea antes de firmarlo y no después.

No asumimos ningún compromiso sobre el resultado de una negociación o de un procedimiento: nuestra deontología lo prohíbe.

El litigio del bail commercial es el más local que existe: se juzga en el lugar donde se sitúa el inmueble, y la fijación de la renta renovada corresponde al juge des loyers commerciaux — el juez francés de rentas comerciales — del tribunal judiciaire del que depende el local. Una implantación real no es aquí un argumento de folleto: decide quién se desplaza, y a qué coste.

Desde nuestra oficina parisina, a dos pasos del Campo de Marte, llevamos los arrendamientos de oficinas y comercios de la capital, donde el déplafonnement se discute sobre valores de renta sin relación con el resto del territorio. Desde nuestra oficina de Perpiñán, acompañamos a los comercios, artesanos y empresas de los Pirineos Orientales y de Occitania, en arrendamientos donde el destino del local y la facultad de resolución trienal pesan a menudo más que la renta.

En cuanto un contrato se celebra con una empresa establecida al otro lado de la frontera, se plantean dos preguntas antes que el fondo: qué ley se aplica y qué tribunal es competente. Se resuelven con dos cláusulas en la redacción, y se litigan durante meses cuando esas cláusulas faltan. Un local situado en España se rige además por el derecho español de los arrendamientos urbanos, que no conoce ni el plafonnement ni la indemnité d'éviction franceses.

Intervenimos igualmente a distancia en todo el territorio, por videoconferencia y mediante firma electrónica.